JLL, leader mondial du conseil en immobilier d'entreprise, étudie le marché européen de l'investissement pour les logements étudiants. Entre réflexions sur la mondialisation de l'enseignement supérieur et mise en perspective de 6 marchés clefs, amenés à se développer dans les 10 années à venir : France, Allemagne, Irlande, Italie, Pays-Bas et Espagne.
Le logement étudiant est progressivement devenu un actif à part entière. D'abord grâce à une population estudiantine internationale (c'est-à-dire qui n'a pas la nationalité du pays dans lequel l'étudiant(e) fait ses études) qui évolue vite : 4,1 millions d'étudiants en 2014 et près de 7 millions prévus en 2020, mais également grâce au succès des résidences étudiantes sur les marchés des Etats-Unis et du Royaume-Uni. Considérés dorénavant comme matures, ces marchés amènent des investisseurs à la recherche de nouvelles opportunités de performance à se tourner vers l'Europe continentale. Cette étude examine la mondialisation croissante de l'offre étudiante et l'évolution des principaux facteurs qui alimentent la demande étudiante. Des facteurs tels que le caractère abordable des logements, le coût des études mais également le caractère fonctionnel et modulaire des espaces de vie étudiants qui peuvent-être considérés comme les prémices de l'espace de travail en entreprise.
Avec un secteur de l'enseignement supérieur qui devrait atteindre 70 milliards de dollars d'ici 2020, les étudiants ne sont plus confrontés à une offre éducative restreinte. De plus en plus, les universités rivalisent pour attirer les meilleurs talents. Ainsi, les cours en anglais connaissent une forte croissance, amenant une population étudiante à une encore plus grande mobilité. Alors qu'il y avait environ 500 cours en anglais dispensés dans les universités d'Europe Continentale en 2007-2008, il y en aurait près de 6000 aujourd'hui. Ces évolutions contribuent de manière déterminante à stimuler la demande de cursus d'enseignement supérieur performants. Désormais, les étudiants sont à la recherche d'établissements et d'une offre éducative de qualité, de renommée internationale, d'une population locale en adéquation avec leurs modes de vie, de sécurité et enfin de facilité d'obtention de VISA pour venir étudier. Le choix des Etats-Unis et du Royaume-Uni semblait jusque-là évident. Ces deux pays attirent, à eux seuls, 30% des étudiants internationaux. Cependant, les conséquences encore méconnues des derniers choix politiques (élection de Trump, Brexit, etc) entraînent une redistribution des cartes. Voilà qui constitue, jusqu'à un certain point, une opportunité pour d'autres marchés européens.
Ce développement de l'offre éducative s'accompagne bien évidemment d'un essor des résidences étudiantes, soutenu jusque-là par les logements « Prime » (cible naturelle des Etudiants étrangers, souvent issus de familles plus aisées). Ces logements sont équipés d'internet à Haut-Débit, proposent une offre variée de loisirs, ont une situation géographique stratégique (souvent en centre-ville) et offrent un environnement sûr et confortable. Idéal pour rassurer les familles. Mais en face de cette offre parfois inaccessible, les résidences de catégorie intermédiaire
se développent également. Alors que des étudiants des classes moyennes d'Afrique, d'Asie du Sud-Est sont de plus en plus susceptibles d'étudier à l'étranger, ils ciblent des marchés où les frais de scolarité sont inférieurs et les logements abordables. Si les universités de l'Europe Continentale ne trustent pas les premières places des classements mondiaux, en figurant majoritairement entre les 51e et 200e rangs, elles sont néanmoins de plus en plus privilégiées par les étudiants. Ces marchés européens deviennent donc de plus en plus attractifs.
Le nombre total d'étudiant y a progressé de 10% au cours de la décennie écoulée. La France est par exemple la deuxième destination préférée des étudiants chinois après les Royaume-Uni et les étrangers y représentent 9,8% des étudiants.
26% des étudiants sont concentrés en IDF, dont 13% pour Paris qui a été élue meilleure ville étudiante du monde en 2016.
Une offre de logements étudiants majoritairement détenus par les universités
Les logements étudiants représentent 15,3% du parc immobilier français. Parmi eux, 155 500 sont des logements universitaires, soit 6,5% du parc immobilier français. Ils sont généralement gérés par le CROUS et offrent un accès prioritaire aux étudiants boursiers et à faible revenus.
Le gouvernement a récemment annoncé vouloir construire 40 000 résidences universitaires gérées par le CROUS dans les cinq années à venir. Dont près de la moitié seraient concentrées en IDF. Un minimum de 9500 logements, détenus par des capitaux privés, devraient également être livrés sur la même période.
En France, l'opération la plus importante de 2016 a concerné l'acquisition par Oaktree de 565 logements à Toulouse pour 40 millions d'euros.
Les rendements oscillent entre 4,25% et 5,25% selon les localisations « prime » ou secondaires.
Le plus grand défi en France reste la pénurie d'actifs répondant aux critères des investisseurs institutionnels et le nombre limité d'exploitants privés avec lesquels les investisseurs peuvent s'associer.
Pour Christophe Volle, responsable du pôle Résidentiel du Département Investissement de JLL: « A l'horizon 2020, la population estudiantine devrait croitre a minima de 15%. Dans le même temps, même si des mesures ont été prises pour développer le parc de logements, le taux de couverture (actuellement de 16%) restera largement insuffisant pour répondre à la croissance anticipée. Ce marché conserve donc des fondamentaux très solides, qui renforcent l'attractivité des investissements en la matière. L'offre dans les prochaines années dépendra largement du secteur privé et plus globalement des projets de VEFA et nous anticipons un volume d'investissement compris entre 400 et 500M€ par an sur cette classe d'actif »
Dans une précédente étude1, JLL analysait le regard des jeunes Y/Z sur le travail et sur l'entreprise.
Lycéens, étudiants et jeunes actifs (de moins de 35 ans) interviewés s'exprimaient sur leurs attentes en matière d'espace de travail qu'ils associent à des lieux de convivialité, d'espaces partagés propices à l'échange et la créativité.
Autant d'éléments qui se retrouvent dans la conception des nouvelles résidences étudiantes. Celles-ci représentent à ce titre le premier espace de vie collectif et de travail préalable à l'insertion dans la vie professionnelle.
Pour Marie Martins, Directeur au sein du département Expertises France de JLL : «Les nouvelles générations d'étudiants (les Z) attendent des résidences qu'elles répondent à leur mode de vie en proposant : des espaces de co-working, des lieux de partages et de rencontres, le choix entre des appartements individuels et des colocations, des résidences connectées et la clé de voute : un Chief Hapiness Officier qui anime l'ensemble ». Dométude par exemple, a su créer cet environnement dans sa première résidence ouverte à Caen en 2015.
1 Le travail devient Lifestyle. Les générations Y et Z réinventent l'entreprise ! JLL 2016
Enquête auprès de 211 salariés d'entreprises de moins de 35 ans en IDF ou région lyonnaise.
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